Madrid se ha convertido en uno de los destinos preferidos del comprador internacional: seguridad, calidad de vida, conectividad y un mercado prime sólido. Comprar aquí siendo extranjero es perfectamente posible y, bien acompañado, sencillo. Esta es la guía honesta del proceso, los costes y las decisiones que importan.
¿Puede un extranjero comprar en España?
Sí, sin restricciones. Da igual que sea residente o no residente, ciudadano de la UE o de fuera. Lo único imprescindible es obtener un NIE (Número de Identidad de Extranjero) y abrir una cuenta bancaria en España para canalizar los pagos. El NIE se solicita en una comisaría de policía, en un consulado español en el extranjero, o a través de un representante con poder notarial.
El proceso, paso a paso
Una operación bien llevada sigue siempre el mismo orden: definición de criterios y presupuesto; búsqueda y selección (incluido el producto fuera de mercado, que rara vez aparece en portales); visita y análisis; contrato de arras (señal, habitualmente el 10%, que reserva la vivienda y fija condiciones); revisión legal y registral; y firma de la escritura ante notario, momento en el que se paga el resto y se entregan las llaves. Entre las arras y la escritura suelen pasar de cuatro a ocho semanas.
Impuestos y costes de compra
Conviene presupuestar, por encima del precio, en torno a un 10-12% en impuestos y gastos. En vivienda de segunda mano, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en la Comunidad de Madrid es del 6%. La obra nueva tributa IVA al 10% más Actos Jurídicos Documentados (AJD). A ello se añaden notaría, registro de la propiedad y gestoría. Estas cifras son de referencia a 2026: confírmelas siempre con su asesor fiscal antes de operar.
Hipoteca para no residentes
Los bancos españoles financian a compradores extranjeros. Para no residentes, la financiación habitual llega hasta el 60-70% del valor de tasación o compra (frente a porcentajes mayores para residentes), y las condiciones dependen del perfil del comprador y de su país de origen. Es recomendable obtener una aprobación previa antes de firmar arras.
Fiscalidad: una nota importante
España eliminó en 2025 el visado de oro (Golden Visa) por inversión inmobiliaria, por lo que comprar vivienda ya no otorga residencia por esa vía. La fiscalidad del no residente —en la compra, la tenencia y una futura venta— merece asesoramiento profesional específico desde el primer día. No es un trámite: es parte de la estrategia.
Por qué un comprador extranjero necesita un asesor local de confianza
El mayor riesgo del comprador internacional no es el idioma: es no ver el mejor producto y no tener a alguien que defienda sus intereses. Las mejores direcciones de Madrid —el Barrio de Salamanca, Jerónimos, el eje de la Castellana— se mueven con frecuencia fuera de mercado, entre pocas manos. Un asesor que represente al comprador le da acceso a ese producto, filtra lo que no encaja, negocia en su nombre y coordina a abogados, fiscalistas y banco. Para quien compra desde el extranjero, ese interlocutor único lo cambia todo.
En Horlux acompañamos a compradores nacionales e internacionales en todo el proceso, con atención en español, inglés, italiano y francés, y con la discreción que exige cada operación. Si está considerando comprar en Madrid, hablemos antes de empezar a buscar: ahí es donde más valor aportamos.
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